大陸影業火熱影院租金高漲 - 電影院

2010-03-18 旺報 【記者黃奕瀠／綜合報導】

　兩會期間，北京電影學院院長張會軍和導演張藝謀、馮小剛、尹力、馮小寧、陳國
星等6名全國政協委員聯名提案，希望加強電影院建設，並表示雖然中國電影銀幕以每天
近2面的速度飛快增加，但短期內仍無法滿足人們的觀影需求。但與此同時，卻傳出地產
商喊價，影院租金高漲的狀況，讓投資業者進退兩難。

　馮小剛以今年初國務院頒布的《關於促進電影產業繁榮發展的指導意見》為例指出
，各級政府要加強和促進大中型城市、地縣級城市、中小城鎮影院建設，這對中國電影產
業繁榮發展具有重大促進作用。顯見各級城市發展電影院，已成趨勢。

　以杭州為例，根據《每日商報》指出，「西湖電影院的職業經理人80%的上班時間
都不在電影院，而是在外面找能投資電影院的物業。」目前杭州主城區有9家專業影院，
在興建或是洽談待建的新項目至少有13家，到2015年，杭城的電影院保守估計將超過30家
，增長幅度達300%。


　地產業者也想成立影院

　去年中國電影市場的驚人成績，帶動電影院收益，使得地產商也想趁機分一杯羹，
紛紛提高租金。而不斷推高的租金，讓有意參與的投資者卻步，電影院建設加強，似乎陷
入困境。日前，中國之聲的《新聞縱橫》節目，便針對此問題進行分析評論，經濟觀察員
張春蔚表示，越來越多人想分食這塊市場大餅，而地產商只是不甘心做一個物業的提供者
，也想成立院線。

　例如，有「中國商業地產航母」之稱的世茂，日前也宣布成立世茂國際影城，加入
中國城市影院的投資經營。世茂股份將效倣萬達模式，計畫在3年內建立15家影院，新增
銀幕100面，5年後增加到40家影院，新增銀幕300面。

　星光院線總經理富海芳便曾表示，一些大型房產商甚至直接建好電影院，然後再委
託院線管理。電影院因此成為開發商的一個賣點，作為商廈大樓的文化娛樂消費配套來宣
傳。

　中國大陸的電影院租金計算是依據票房的收益分成。在過去，電影市場表現不佳，
如2002年時，分成的數額還在5%，去年則飆漲到20%，影院收益隨著票房增長，也同時面
臨租金高漲的壓力。然而，此分成模式，不僅出現在電影產業，在黃金地段上的速食業，
也是藉著分成模式營運的。


　商業地產和電影業共營

　2002年，中影和中信城市廣場宣布合作時，便開啟了商業地產和電影業共營的合作
模式。當時中國電影集團公司董事長的楊步亭與中信深圳合作，在其開發的中信城市廣場
項目中投資建設新南國影城當時，仍未有人進入電影院投資，他們開始讓影院入駐大型商
場，租金按照票房的收益來分成。

　這是一個開創性的投資，中影「冒了很大的風險」參與，當時雙方約定，中影向深
圳中信支付總票房收入的5%作為租金。按照市場價格，中影每年交給深圳中信的租金，只
能勉強應付買地建設投資的利息。從租金貢獻率的角度講，影院遠低於餐飲或零售，儘管
如此，深圳中信仍看上影院能帶來的價值──商業地產需要能帶來客流的合作夥伴，電影
院正符合此需求。

　以一個年票房2000萬元的電影院為例，觀影人次應達50萬到80萬人次，而這些人若
聚集到此中消費，一般會逗留半天，無疑拉動了其他業態的人氣。根據《文匯報》指出，
「雖然影院支付的租金很少，有了它，商業地產中的其他業態租金要比同地區平均高出
50%，相當於靠其他業態租金填補影院租金。」而後，越來越多的影院投資者效倣中影，
將影院建在大型購物廣場內，使得商業地產的影院招租逐步升溫。


　租金比例調高致營利困難

　除此之外，電影影院建設不同於其他的商業地產，它必須提前1到2年跟地產商討論
合作，因為樓高必須要4、5米以上，所以規畫作業需提前，以致於無法成為短期間完成的
建案，而必須是長期的合作。一旦成為合作關係，參與爭奪者必然就變成像炒地皮一樣爭
先恐後。

　中影影院投資公司總經理邢惠斌表示，「現在我們跟商業地產商談判時，租金是一
個焦點問題。」他進一步指出，過去所言「租金佔票房的10%」，是藉著影院面積、影廳
數量、座位數量、上座率、票價等多個指標科學計算得出的，但現在一線城市的很多地產
商要求17%、20%，這給我們經營上帶來了巨大的壓力。

　《文匯報》分析，在電影產業較成熟的北美市場，電影院的收入由票房分成、爆米
花、汽水等特許產品銷售以及螢幕廣告組成，其中，電影相關產品銷售為影院帶來了接近
50%的利潤。但在中國電影院的收入中，票房還是占絕大部分。一般而言，影片的票房一
分為二，由製作、發行環節與電影院各得票房總額的50%，另外，稅和電影基金要分掉票
房的8%左右，再扣去院線3%至5%的管理費，最後留給影院的大概是40%左右。如果按照20%
的租金比例，影院在支付了水電、人工、設備維修和場地翻新的費用後，盈利已變為艱難
的任務。



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